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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete | rent increase up to customary comparable local rent | Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter vornehmen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der geplanten Erhöhung seit 15 Monaten gleich geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen – also die Aufforderung des Mieters zur Zustimmung zur Mieterhöhung – kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vorgebracht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 (Mieterhöhung wegen Modernisierung) bis 560 BGB (Erhöhung der Betriebskosten) werden dabei nicht mitgezählt. Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem, was in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist. Nicht berücksichtigt werden dabei mietpreisgebundene beziehungsweise öffentlich geförderte Wohnungen. Zusätzlich muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Allerdings hat die Mietrechtsreform 2013 den Landesregierungen die Möglichkeit eröffnet, diese Grenze auf 15 Prozent abzusenken. Dazu muss die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet sein. Die Landesregierung kann ein solches Wohnungsmangelgebiet per Rechtsverordnung festlegen, diese Festlegung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt (§ 558 BGB). Die Kappungsgrenze ist unbeachtlich, wenn:
Die Regelungen über die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgewandelt werden. Formell muss die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete in Textform erfolgen – also als reproduzierbarer Text mit erkennbarem Absender / Urheber, aber nicht notwendigerweise mit eigenhändiger Unterschrift. Auch eine Übermittlung per Fax oder E-Mail ist damit zulässig. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zur Begründung der Mieterhöhung können laut Gesetz herangezogen werden:
Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für entsprechende Wohnungen, sind die Angaben des Mietspiegels im Mieterhöhungsverlangen auf jeden Fall mitzuteilen – auch wenn eines der anderen Begründungsmittel verwendet wird. Wird Bezug auf einen Mietspiegel genommen, der Spannen enthält, muss die verlangte Miete lediglich innerhalb der Spanne liegen. Das Gesetz (§ 558a BGB) sagt auch, was zu tun ist, wenn kein aktueller Mietspiegel zur Verfügung steht oder ein qualifizierter Mietspiegel nicht vorschriftsmäßig aktualisiert wurde: Es darf auch ein anderer, insbesondere ein veralteter oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Nach dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 303/06, Urteil vom 20.06.2007) setzt eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht voraus, dass die Miete seit Vertragsbeginn bereits erhöht wurde. Wurde also ursprünglich eine Miete unterhalb der damaligen ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart, kann der Vermieter später bis zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – allerdings unter Beachtung der oben genannten Einschränkungen (z. B. Kappungsgrenze). Einem weiteren Urteil zufolge darf eine Erhöhung auch dann stattfinden, wenn die bisherige Miete sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt hat (Az. VIII ZR 322/04, Urteil vom 06.07.2005). Jedoch muss auch die neue Miete innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Fall der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter auch den Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbarer Marktlage zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Der BGH entschied dies im Zusammenhang mit den beiden Gemeinden Backnang und Schorndorf bei Stuttgart (Urteil vom 16.6.2010; Az. VIII ZR 99/09). Der BGH betonte in diesem Urteil, dass auch ein einfacher Mietspiegel zumindest als Indiz für die vom Vermieter angegebene Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Beim qualifizierten Mietspiegel wird demgegenüber von Gesetzes wegen vermutet, dass er die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete aufzeigt. Wird der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet, kommt es jedoch auf die Vergleichbarkeit beider Gemeinden an. So durfte nach dem Bundesgerichtshof ein Vermieter in einer Gemeinde mit 4.500 Einwohnern nicht den Mietspiegel der nahen Stadt Nürnberg mit 500.000 Einwohnern zur Begründung einer Mietwerhöhung heranziehen (13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12). Die Kosten für ein privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach dem Landgericht Mainz nicht auf den Mieter umlegen. Dem Gericht zufolge dient das Gutachten ausschließlich der wirtschaftlichen Vermögensverwaltung des Vermieters (Beschluss vom 20.01.2004, Az. 3 T 16/04). Mit Einführung der sogenannten „Mietpreisbremse“ durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz zum 1. Juni 2015 können die Bundesländer in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieterhöhungen bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen einschränken. Die neue Miete darf dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent erreichen. Die Vermietung von Neubauten und Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Neuregelung ausgenommen. >br> Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben sich oft Streitigkeiten, weil diese nach der Wohnfläche berechnet wird. Die Wohnfläche wird aber in einer Vielzahl von Mietverträgen falsch angegeben. So halten Mieter einem Mieterhöhungsverlangen unter Umständen entgegen, dass die Wohnfläche in Wahrheit kleiner ist als vertraglich vereinbart. Andererseits kommt es auch vor, dass Vermieter im Rahmen der Mieterhöhung die Gesamtmiete an eine in Wahrheit höhere Quadratmeterzahl anpassen möchten. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnten Abweichungen der Wohnfläche bei einer Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie oberhalb einer Bagatellgrenze von zehn Prozent lagen. Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015 geändert. Künftig ist bei Mieterhöhungen allein die tatsächlich messbare Wohnfläche relevant. Ein Vermieter kann also im laufenden Mietverhältnis bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages die echte Wohnfläche zugrunde legen, auch wenn diese höher ist als im Mietvertrag angegeben. Natürlich muss er auch eine niedrigere Wohnfläche entsprechend berücksichtigen. Achtung: Auch wenn eine höhere Wohnfläche zugrunde gelegt werden darf, muss die Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze bleiben (Az. VIII ZR 266/14). |
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